Přihlásit se 
Přinášíme upoutávku na rozhovor s členem výboru, který je jako jeden z prvních v České republice postaven odpovědnosti za způsobenou škodu při správě společenství vlastníků. Vše se změnilo s novým občanským zákoníkem č. 89/2012 sb. , který společně se zákonem o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. činí z členů výborů a předsedů statutární orgány. Dají se tak přirovnat k pozici jednatele nebo členů představenstva akciových společností. A to se vší odpovědností.
Stále častěji se stává, že jsou členové výboru, kteří se svou neznalostí nebo laxností dopustí škod na společném majetku, „hnáni“ k zodpovědnosti. A zdaleka to neznamená, že by statutární orgány SVJ byly popotahovány za rozbité sklepní okno nebo upadlý pant na vchodových dveřích. Nejsilněji rezonujícím tématem jsou nyní závazky spoluvlastníků a s tím spojený postup při jejich správě, prodeji a především vymáhání. Dlužníkům se naskytá několik funkčních právních prvků, jako třeba osobní bankrot, které využívají v maximální možné míře (v mnohých případech se dá hovořit i o zneužívání na úkor věřitele).
Často jde o insolvence, které dlužníka řízeně od dluhů „osvobozují“ a věřitele staví do pozice tichého a bezmocného pozorovatele. Obdobná situace nastává, pokud je dlužník teprve v počátku dluhové spirály a společenství vlastníků je jedním z prvních subjektů, kde je dlužen. Výrazně komplikovanější moment pro výbory SVJ ovšem přichází s dlužníkem, kterého výbor sám nebo společně se správcem monitoruje a vyjednává o uhrazení závazků po splatnosti. Zásadním momentem, kde se z lovce stane kořist se nazývá „procesní úkony spojené s včasným přihlášením pohledávky společenství k probíhajícímu exekučnímu nebo insolvenčnímu řízení“. A zde nastává kámen úrazu.
Pokud společenství, zastoupené prostřednictvím svého statutárního orgánu – výboru, neučiní úkony spojené s přihlášením pohledávky do exekučního nebo insolvenčního řízení řádně a včas, sníží nebo v mnohých případech úplně vyloučí možnost získat dlužné prostředky po dlužníkovi zpět. Chybným postupem vzniká společenství škoda, za kterou nese majetkovou odpovědnost ten, kdo škodu způsobil, tedy člen výboru.
Nejslabším článkem žaloby na způsobenou škodu při řadné správě bývá prokazování reálné škody. Zde nutno dodat, že ke smůle členů výboru, v případě výše uvedených pochybení je prokazování škody prakticky bez obtíží. Co se insolvenčního řízení týče, rozhodující je především fakt, zda-li se společenství vůbec do insolvenčního řízení přihlásilo. Dle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. je lhůta poskytnuta insolvečním soudem stanovena na minimálně 30 dnů od rozhodnutí o úpadku, obvyklá lhůta poskytovaná soudy bývá však 60 dnů. Informace o započatém insolvenčním řízení má soud povinnost, dle § 139 insolvečního zákona, zapsat do katastru nemovitostí.
Společným jmenovatelem pro exekuční i insolveční řízení je tedy katastr nemovitostí. Exekuční řízení na nucený prodej dlužníkovy bytové jednotky se zapisuje v podobě omezení vlastnického práva do katastru. Exekutor tak veřejně oznamuje, že bytová jednotka je zatížena právem, které bude exekutor vykonávat. A právě zde nastává moment, který zásadně ovlivní budoucí posouzení, zda-li při zajištění a vymáhání pohledávky výbor postupoval s péčí řádného hospodáře. Pokud nejsou úkony pro přihlášení pohledávky k probíhajícímu exekučnímu řízení provedeny včas, či není vybrán nejefektivnější způsob přihlášení se k řízení nebo pokud není pohledávka přihlášena vůbec, jedná se o zásadní porušení svěřené správy a ukázkový případ způsobené škody.
Nutno dodat, že za škody jsou výbory (členové) odpovědni až tři roky zpětně, tedy i vůči spoluvlastníkům, kteří se do společenství teprve v budoucnu přistěhují.
Pan Jiří pracuje pro společenství již řadu let, je členem výboru odpovědným za finance. Logicky tak do jeho povinností patří i práce spojená s dlužníky a vymáháním. Stále je členem výboru, nyní ale čelí řízení předcházející podání žaloby. Zodpovídal se ze škody způsobené nepřihlášením pohledávek po splatnosti do probíhajícího insolvenčního řízení dlužníka. Společenství ztratilo možnost být finančně uspokojeno. I přesto, že je tato situace nepříjemná a do značné míry i překvapivá, podařilo se nám výměnou za bezplatný právní servis pana Jiřího přesvědčit, aby se se svým případem svěřil a umožnil tak předejít dalším podobným situacím.
O jakou částku se jedná?
Je to asi třicet tisíc korun.
Čekal jste, že může podobná situace nastat a vy budete ten, kdo má dluh platit?
Ani v tom nejděsivějším snu. I když mi to bylo vysvětleno, pořád tomu nevěřím. Nikomu jsem nikdy nic nedlužil a svou práci dělám poctivě. A nyní jsem to já, kdo bude platit dluh za souseda ze své kapsy.
Kde jste udělal chybu?
O insolvenci jsem vůbec nevěděl, jinak bych samozřejmě společenství přihlásil.
Nemonitorujete změny na katastru?
Nedělali jsme to. Hlavně jsme vůbec nevěděli, že se v katastru objeví jak exekuce, tak insolvence.
Řešili jste v historii podobný případ?
Ano měli jsme, ale nakonec jsme to odepsali a nikdo nás nenapadal. Teď je všechno jinak.
Proč zůstáváte ve funkci?
Dělám to, protože tu bydlíme s rodinou a chci, aby byl dům v pořádku. Jsme poctiví a bereme to vážně, ale bohužel, když pak mají vlastníci vytáhnout peníze třeba z fondu (na opravy) a uhradit tak dluh za souseda, nelíbí se jim to a teď hledají, jak by platit nemuseli. Říkají, že jsem měl lépe vymáhat a lépe se přihlašovat. V každém domě je někdo, kdo má pocit, že si do vás může bouchnout. A teď k tomu mají i nástroj. Nejsme ředitelé firem, kteří mají na všechny rozhodnutí deset poradců a právníků. Jsme obyčejní lidé, co tu bydlí a učíme se všechno za pochodu. Už teď mám pocit, že jsem napůl daňový poradce, dluhový psycholog a technik, co rozumí kotelnám a výtahům. Nejsmutnější je, že kdybych vše přihlásil správně a včas a nic by se nevymohlo, už by se mě odpovědnost netýkala, protože bych udělal vše správně.
Co budete dělat jinak?
Už děláme. Jsem daleko opatrnější, kontroluji katastr, daleko důrazněji pracuji s dlužníkem, nečekám na to, až se dluh nahromadí a rozhodně neslyším na sousedské sliby. Podruhé už nic platit nehodlám.
Celý, obsáhlý rozhovor najdete zde
