Zaplaťte nám škodu, pane předsedo…

Sdílet na Facebook 17. srpna 2015
klusak2

Je tomu rok, kdy přišla na trh služba pro výbory SVJ, která hlídá všechny zápisy v katastru nemovitostí. Za tuto dobu si získala nejen mezi předsedy společenství značnou oblibu. Službu po celé ČR využívá přes 400 výborů. O velké spokojenosti hovoří také reference předsedů, kteří neváhají své hodnocení vyjádřit veřejně na stránkách poskytovatele KatastrSVJ.cz.

Za službou stojí tým pod vedením zkušeného advokáta Mgr. Klusáka, specialisty na NOZ, exekuční řád a katastrální zákon. Ten odpovídá na otázky ohledně právních novinek a podělí se s námi o zkušenosti stovek výborů.

Pane magistře, jak je to s odpovědností v novém NOZ, ručí člen výboru celým svým majetkem?

Jednoduchá odpověď je ano. Důvody najdete ve změně statusu osoby zapsané jako člen statutárního orgánu společenství. Zatímco dle předchozí úpravy se na člena výboru nepohlíželo jako na člena statutárního orgánu, dnes je situace odlišná. Postavení členů výboru SVJ nově upravuje občanský zákoník, dle kterého je pozice člena výboru definována jako pozice statutárního orgánu. S tím souvisí osobní a majetková odpovědnost.

Jaké je nejčastější pochybení členů výborů?

Musím konstatovat, že většina výborů odvádí svou práci dobře, a to i přesto, že mnohdy za svou činnost nepobírají žádné nebo velmi malé finanční ohodnocení. I přes úmysl dělat činnost dobře se nevyvarují pochybení, které pramení spíše z neznalostí právního základu při výkonu jejich funkce než z úmyslu přímo poškodit SVJ nebo vlastníky. Mnohdy výbory ani neví, že za každý úkon jsou odpovědní, a to až 3 roky zpětně. Není na místě, ptát se tedy, jak na svou činnost pohlíží aktuální výbor, ale jak bude na činnost nahlížet kdokoliv z vlastníků. Dokonce i z těch, kteří v době chybného jednání členů výborů nemusí být členy SVJ a teprve se v budoucnu přistěhují.

Která situace je při správě svj nejvíce podceňovaná?

Těch situací je celá řada. Obvykle se nejedná o přímou ignoraci postupu, který nařizuje zákon, ale o typické opomenutí, ať už je dáno neznalostí nebo pocitem, že na to nikdo stejně nepřijde, nebo že bylo výborem vlastně konáno vše, co šlo. Prakticky v každém SVJ se dříve nebo později řeší exekuce nebo insolvence a to, jak postupovat. Jsou zde velké, extrémní rezervy, a de facto otevřená cesta k budoucí žalobě na členy výboru. Výbory mnohdy o nařízených exekucích na jednotkách nebo insolvencích dlužníků ani nevědí. Obvykle se informaci dozví se zpožděním od správce nebo od členů SVJ  a postupují chybně. Bohužel, a to i přesto, že dnes jsou nástroje jak se z katastru nemovitostí o exekucích a insolvencích dozvědět včas. Tady se jedná opravdu o časovanou bombu.

Vědí spoluvlastníci o tom, že mohou své výbory žalovat?

Jak je situace nová pro výbory, je nová i pro členy SVJ. Média ale změnu statusu výboru nenechávají bez povšimnutí a poměrně hbitě přinášejí informace, co vše se změnilo, jaká jsou nová práva nebo jaký nový bič vlastník jednotky na výbor nabyl.

Využívají vlastníci svého nově nabytého práva?

Ano. Jen od začátku roku byla naše advokátní kancelář pověřena k přípravě 12 žalob na výbory, a to po celé ČR. A další přibývají. Jakmile je překonán úvodní ostych, že je vlastně nutné žalovat souseda, bývalého předsedu, nestojí spoluvlastníkům nic v cestě. V důsledku je to pochopitelné. Každá škoda, která vzniká nedbalostí nebo neznalostí, stojí vlastníky peníze, které by mohly být použity jinak, lépe, nebo by mohly být v důsledku o škodu sníženy poplatky všech v domě. Výbory jsou zvoleny právě proto, aby správu dělaly s řádnou péčí a s potřebnou znalostí.

Jakou roli zde hraje správcovská firma?

Na jednu stranu žádnou, na druhou stranu roli „překvapení“. Často se setkáváme se situací, kdy se předseda až v žalobě dozvídá, že je žalován on a nikoliv správcovská firma. Argumentuje, že se jedná o činnost, která měla být řádně a bezvadně pokryta správcovskou firmou, a nerozumí, že podpisem jakékoliv smlouvy se zákonné odpovědnosti nezbavuje. Na uvědomění v tomto bodě už bývá obvykle, vlastně vždy, pozdě.

Jaké má výbor nástroje, aby se o exekucích a insolvencích dozvěděl včas?

Bezvadně Funguje kontrolovat výpisy jednotek v bezplatné aplikaci Nahlížení. Každý týden je nutné „proklikat“ všechny jednotky v domě ručně, což na druhou stranu bývá náročné a ukázalo se u mnoha společenství také jako nespolehlivé. Je tu samozřejmě i služba automatické kontroly od KatastrSVJ.cz, která eliminuje riziko nespolehlivosti. Je přesná a plně spolehlivá. Tuším, že cenově jde o řády stokorun za měsíc za celé SVJ, dle počtu jednotek v domě. Vzhledem k tomu, že zastávám pozici hlavního právního analytika právě této služby, je na místě přiznat, že vůči této službě nejsem v neutrální pozici.

Proč je nutné kontrolovat jednotku po jednotce?

Společným jmenovatelem obou řízení je katastr nemovitostí. Exekuce se dle § 23 odst. 3, 4 katastrální vyhlášky 357/2013 Sb. zapisují pouze na jednotku. Na online dostupném výpisu stavby, tedy budovy SVJ, zprávu o zapsané exekuci nebo insolvenci konkrétního dlužníka nenaleznete. Musí se pravidelně kontrolovat jednotka po jednotce. V tomto případě je důležité myslet na to, že dlužník obvykle nemá jen jednoho věřitele. Je pak otázka dnů, než se začne tvořit jejich seznam dle pořadí přihlášení pohledávky. Je-li výbor neinformovaný nebo rovnou liknavý, způsobuje svému SVJ škodu. Je zde jednoduchá pomůcka – čím později se SVJ přihlásí ke svému nároku, tím hlouběji v seznamu je. V případě insolvencí je situace ještě drastičtější.  Při promeškání lhůty se stává pohledávka prakticky bezcennou. Jedná se o hrubé porušení svěřené správy a tedy vymahatelnou škodu.

Je nutné, nechat si shromážděním schvalovat podobné nástroje, které pomáhají výboru k řádné práci?

Budeme-li diskutovat o KatastrSVJ.cz, kde jsou ceny na úrovni stokorun měsíčně za celé SVJ, pak to samozřejmě nutné není. Každý výbor má ve stanovách určený limit, do kterého může rozhodovat sám, bez shromáždění. A o to více to platí při úhradě nástroje, který škodám na majetku všech vlastníků předchází a samotný výbor chrání před případným postihem ze strany vlastníků.

Zbaví se výbor odpovědnosti, pokud by shromáždění tyto nástroje pro výbor zamítlo?

Tímto se odpovědnosti nelze zprostit. Odpovědnost je dána zákonem. Pokud by k této situaci došlo, je na zváženou, zda na svou funkci ve výboru raději nerezignovat. Bez potřebných nástrojů ze totiž velice obtížně tuto činnost vykonávat. A není-li členům výboru umožněno využívat nástroje k řádnému výkonu jejich činnosti, měli by zvážit svoji rezignaci. Jinak riskují, že budou muset čelit důsledkům, především v budoucnu.

Je možné se zbavit odpovědnosti přes právcovskou firmu?

Stejný případ. Zákonné odpovědnosti se nelze zprostit jakoukoliv smlouvou. Smlouva není nad zákon. Umím si představit i vymáhání škody po správcovské firmě, ovšem záleží na obsahu smlouvy mezi SVJ a takovou firmou, tedy zejména,za co všechno nese správcovská firma odpovědnost. Nicméně případný spor mezi SVJ a správcovskou firmou se nijak nedotýká postavení členů výboru SVJ a jejich odpovědnosti za škodu vůči SVJ. Doporučil bych v každém případě problémům spíše předcházet.

A co třeba nějaké pojištění?

Obecně platí, že pojištění odpovědnosti tohoto typu není řešením pro škody vzniklé při správě, resp. pro škody vzniklé nečinností, a to vzhledem k irokému spektru výluk, kdy je vyplacení pojistného plnění rovnou vyjmuto.

Jaká tedy existují řešení?

Výbor má za povinnost dělat správu s péčí řádného hospodáře. Co se exekucí a insolvencí týče, musí o nich výbor vědět okamžitě a prakticky bezodkladně konat. Mnohdy je exekuce prvním signálem, že přijde i zpoždění plateb vůči SVJ. Často jsou to první známky budoucího insolvenčního řízení. Informace o exekucích a insolvencích se zapisují do katastru nemovitostí. Jediná cesta, jak tyto podmínky plnit, je pravidelně sledovat všechny jednotky ve společenství. A to lze buď ručně, nebo existuje automatická služba. Výbor má volbu pouze způsobu, povinnost je poměrně jasně dána.

 

Zvolte pravidelnou kontrolu katastru

Chci nezávazně ověřit cenu


Nebojte se, spam nesnášíme také. Ze seznamu se můžete kdykoli odhlásit.